Многие иностранные граждане интересуются приобретением недвижимости в Италии, так как крупные вложения способствуют получению статуса ВНЖ и гражданства в будущем. Но процедура требует изучения определенных нюансов и выполнению обязательных условий. Компания Golden Key окажет профессиональную помощь в покупке недвижимости и получении вида на жительство в Италии.
Особенности рынка недвижимости в Италии
В Италии существует ряд особенностей работы рынка недвижимости. Перед тем, как переходить к поиску походящего предложения, важно ознакомиться с каждым аспектом подробнее.
В стране предусмотрен принцип взаимности сделок. Граждане стран ЕС имеют право приобретать недвижимость на одинаковых правах с гражданами Италии. Резиденты иных государств могут участвовать в сделках в том случае, если страны продают недвижимость итальянцам. Иных условий и ограничений не предусмотрено. Покупатель может быть частным или юридическим лицом, выступать как застройщик или компания. Разрешается выкупать объекты для будущего строительства.
В Италии выделено несколько лучших регионов для приобретения объектов недвижимости. При выборе нужно учитывать цели будущей эксплуатации. Регионы с высоко развитой экономикой располагаются в северной части страны: Пьемонт, Венеция, Ломбардия и др. Стоимость за 1м2 выше в сравнении с южным регионом. Для приобретения жилого дома иностранцы преимущественно выбирают крупные города: Турин, Неаполь, Милан, Рим. Здесь преимущественно представлены объекты премиального и бизнес-сегмента, а также пары с детьми. В мегаполисах созданы оптимальные условия для жизни за счет развитой инфраструктуры.
Для любителей тишины и спокойствия подойдут маленькие города, деревенские поселения. Нередко встречаются ситуации, когда инвесторы могут вкладывать в недвижимость всего 1 евро. Такая возможность предусмотрена национальной государственной программой с целью восстановления сельской местности. При этом инвестор должен оплатить налоги и отремонтировать дом.
Нотариус идентифицирует личность продавца и покупателя, а затем проводит юридическую проверку сделки:
- выявляет наличие или отсутствие закладных на дом, наложены ли ограничения на объект недвижимости;
- проверяет соответствие плана и данных из кадастрового учета;
- имеются ли разрешения на строительство или проведение перепланировки;
- соответствует ли действующий налоговой режим при реализации объекта недвижимости.
Если все в порядке, нотариус официально проводит сделку, а стороны подписывают подготовленный договор купли-продаже.
консультацию
Этапы покупки недвижимости в Италии
Для российских граждан не предусмотрены ограничения при покупке недвижимости в Италии. Главное преимущество сделки заключается в возможности приобретения Шенгена со сроком действия на 1 год. Процедура заключения сделки не сложна и предполагает следующие этапы:
- внесение аванса. Далее объект снимается с продажи и ставится в резерв;
- открытие счета в банке и получает налоговый идентификатор;
- подготовка и подпись предварительного договора. Нотариус проводит юридическую проверку потенциальной сделки. Затем продавец получает до 30% от общей суммы сделки;
- оплата второй части недвижимости в банк Италии;
- подготовка нотариусом основного договора купли-продажи. После подписания осуществляется передача объекта недвижимости;
- регистрация договора и оплата налогов и пошлины. Если планируется купить резиденцию для летнего отдыха, нужно оплатить 10% от стоимости объекта по кадастру для вторичного жилья и 10% для новостроек. Для постоянного жилья (где планируется проживает не менее 6 месяцев в год), предусмотрен налог в 3% от суммы по кадастру для вторичного объекта и 4% от стоимости рынка для новостроек. В последнем случае покупатель должен предоставить справку о прописке в течение 1,5 года. Ее можно получить в муниципалитете, где находится объект;
- остается получить зарегистрированный договор в течение 2-х месяцев.
Какую недвижимость может приобрести в Италии иностранец
Для граждан третьих государств не предусмотрены ограничения на приобретаемые объекты недвижимости. Поэтому россияне и другие иностранные лица могут заключить сделку на любое понравившееся здание. На территории Италии есть множество свободных объектов в разной ценовой категории. В государстве предусмотрена следующая классификация жилищного фонда:
| Вид жилья | Описание |
| Monolocale | Небольшая однокомнатная квартира, рассчитанная на проживание одного человека |
| Studio | Жилье эконом варианта. Преимущественно это квартира студийного типа площадью до 50м2. Особенность объекта заключается в совмещенной спальне, кухне и гостиной. Отдельно расположены только санузлы |
| Appartamento | Это квартиры с 2 или 3 спальнями, находящиеся в многоэтажных домах. Имеют высокую популярность среди итальянцев. Есть варианты с выходом на крышу (для квартир, находящихся на последнем этаже), либо предусмотрена собственная терраса (если квартира на нулевом этаже) |
| Plurllocale | Это квартира с 4 комнатами и более. Подходит для больших семей. Средняя площадь жилья составляет 150-180м2. Есть варианты с террасой |
| Частный дом, нуждающийся в ремонте | Это бюджетный вариант. Старые итальянские дома продаются по недорогой цене, но требуют крупных вложений в ремонт. Но несмотря на большие затраты, такой вариант обойдется дешевле |
| Casa Indipedente | Это частный дом с хорошим забором, отделенный от другой площади. Это вариант средней ценовой категории и рассчитан на 1 семью. Участок, прилегающий к дому, имеет небольшие размеры. Но можно обустроить собственный сад |
| Casa bifamilare | Это таунхаус. Часть дома поделена на несколько этажей, имеет собственный вход и гараж, есть технические помещения. Чаще всего есть небольшой участок. |
| Chalet/trullo | Небольшие домики в альпийском стиле, находящиеся на удалении от морских курортных зон. Преимущественно строятся на горной местности. Большинство обустроены саунами и бассейнами, есть спортивная площадка |
| Villa | Это элитная категория с придомовой территорией в виде пустого участка, виноградника или сада. Есть зона для бассейна или теннисного корта. Содержание такой недвижимости дорогостоящее. Оплачивается работа обслуживающего персонала |
| Castello | Замок – это самый необычный вариант недвижимости в Италии. По сей день в продаже встречаются семейные замки. Их выставляют продавцы, столкнувшиеся с финансовыми трудностями. Кроме самого замка прилагаются виноградники и пастбища |
Покупка недвижимости в Италии в ипотеку
Иностранные граждане могут оформить недвижимость в ипотеку. Но такая услуга доступна не в каждом итальянском банке. Заявитель должен предоставить документ, подтверждающий легальное проживание в государстве. Это может быть ВНЖ или иной сертификат. Не будет лишним предоставить финансовые документы, подтверждающие финансовую гарантию на возврат долга.
Также потребуется подготовить основной пакет бумаг:
- карта резидента или паспорт;
- выписка из банка или справка, подтверждающая уровень дохода;
- сведения о текущих заемных программах;
- трудовой договор;
- свидетельства о заключении или расторжении брака;
- предварительно оформленный договор от нотариуса на приобретение конкретного объекта;
- план кадастра;
- сертификат, подтверждающий пригодные условия для проживания.
Есть варианты с фиксированным процентом, где ставка сохраняется на протяжении всего срока ипотечного займа. Отдельно предусмотрены предложения с переменным процентом. Дополнительно заемщики должны оплатить страховку и оценку эксперта. При заключении ипотечного договора, клиент банка получает график с платежами. Заемщик в будущем имеет право на рефинансирование займа под более низкий процент.
Иностранцам, имеющим ВНЖ, оформить ипотеку проще. Самый простой способ оформления вида на жительство – это участие в инвестиционной программе Италии. Иностранные граждане могут выбрать одну из опций для вложений:
- приобретение акций или доле в стартапе (от 250 000 евро);
- приобретение акций в местной организации (от 500 000 евро);
- пожертвования на благотворительность (от 1 млн. евро);
- покупка государственных облигаций (от 2млн. евро).
При соблюдении условий, инвестор получает ВНЖ со сроком действия от 3-х месяцев. В заявление на оформление статуса можно вписать других членов семьи: супругу, детей, родителей.
Налоги при покупке недвижимости
Действующим налоговым законодательством предусмотрено несколько систем налогообложения при купли-продажи жилых объектов. Конечная сумма по налогам зависит от нескольких аспектов:
- продавец является частным лицом или организацией;
- какой вид недвижимости: вторичный или первичный;
- срок ввода объекта в эксплуатацию (больше или меньше 5 лет).
Покупатель должен оплатить регистрационный, ипотечный налог и по кадастру. Дополнительно есть несколько сборов с фиксированной суммой.
Если заключается договор с застройщиком, нужно произвести оплату:
- регистрационного сбора, по кадастру и ипотечный – стоимость каждого 200 евро;
- НДС в 10% от стоимости объекта по кадастру;
- иные денежные затраты – максимум 350 евро.
Если иностранный граждан планирует приобрести вилы или апартаменты, заключив сделку с частным лицом, то в первую очередь нужно передать средства нотариусу для оплаты налогов:
- регистрационный до 9% (учитывая предусмотренные льготы);
- на ипотеку – 50 евро;
- регистрация земельного участка – 50 евро.
Доходность от аренды учитывает всю сумму доходов при расчете IRPEF со ставкой в 43%.
Дополнительные расходы
Существуют дополнительные статьи расходов:
- услуги нотариуса, оказывающего сопровождение сделки – до 3% от стоимости объекта;
- оплата ежегодного налога на недвижимость: 0,5% на жилье для постоянного места жительства, 0,86% для владельцев, проживающих в ином регионе;
- на содержание: оплата вывоза мусора, расход воды и электричества. Ставка зависит от квадратуры и количества жильцов.
Оплата телевиденья составляет 90 евро.
Необходимые документы
Иностранные граждане должны собрать следующий пакет документов и передать его нотариусу:
- удостоверение личности;
- налоговый идентификатор;
- справку о семейном положении;
- свидетельства о заключении или совместном проживании.
Чтобы инициировать проверку объекта, понадобится:
- документальное подтверждение, что объект не находится в залоге;
- план по кадастру, соответствующий фактическому состоянию недвижимости;
- доказательства, что отсутствуют ограничения при продаже объекта и он не является исторически значимым;
- доказательства оплаты налоговых сборов за обслуживание за последний год;
- разрешение на проведение строительства или перепланировки;
- сертификат, подтверждающий класс энергопотребления.
Если документы были выданы в другом государстве, нужно пройти процедуру легализации в итальянском консульстве. Проставляется апостиль, если страна является участником Гаагской конвенции.
